Orbán Viktor bejelentésére véget érhet az őrület a használt lakásoknál

Hatalmas lendületet vehet a hazai ingatlanpiac köszönhetően annak, hogy a kormány visszavezeti az új lakások 5%-os áfáját jövőre. A piaci szereplők által régóta várt intézkedés nyomán végre érdemben bővülhet a kínálati oldal, 10 éves időtávon akár 100-200 ezer új lakás zúdulhat a piacra. Ez a volumen pedig már alkalmas lehet arra, hogy a használt lakások árazásánál sok esetben megfigyelhető anomáliát háttérbe szorítsa, szerencsés esetben szinte teljes egészében megszüntesse Budapesten- írja a Portfolio

Az elmúlt években hatalmas ralit láthattunk a budapesti ingatlanpiacon, az új és a használt lakások ára konkrétan megtöbbszöröződött a 2014-es mélyponthoz képest. Ez a látványos emelkedés egyben azt is eredményezte, hogy tavaly már olyan árszinteket ért el a piac, amely érdemben visszavetette a keresletet, látványosan csökkentette a tranzakciószámokat mindkét szegmensben. A kialakult magas lakásárak mellett ebben más tényező is fontos szerepet játszott, a 2019 nyarán bevezetett MÁP+ leginkább a Budapestet érintő befektetési keresletre fejtette ki elszívó hatását.

A koronavírus váratlan megjelenésekor a fővárosi lakáspiacot már az áremelkedés dinamikájának lassulása, a tranzakciószámok visszaesése és az átlagos értékesítési idők növekedése jellemezte. A járvány első hullámának berobbanásakor, a szigorú korlátozó intézkedések bevezetésekor viszont hiába vizionáltak sokan látványos lakásáreséseket, erre a mai napig nem került sor. Ebben természetesen fontos szerepet játszottak a gyorsan meghozott kormányzati intézkedések, a partszélre húzódó eladók, a fedezékbe vonuló vásárlók és az új, vagy jó minőségű használt ingatlanok rendkívül szűkös kínálata.

UTÓBBIBAN HOZHAT ÉRDEMI VÁLTOZÁST ORBÁN VIKTOR SZERDAI BEJELENTÉSE, AMELY SZERINT 2022. DECEMBER 31-IG MEGKEZDETT ÉPÍTKEZÉSEK ESETÉBEN 5% LESZ A LAKÁSÉPÍTÉSEK ÁFÁJA.

Ahogy arról részletes elemzésünkben már beszámoltunk, ez a gyakorlatban 100-200 ezer új lakást eredményezhet a következő 5-10 évben a bejelentett szabályozások és a piaci szereplők hozzáállása alapján. Ez egyben azt is jelenti, hogy a változtatás hatására nem csupán néhány ezer már elkészült, vagy készülőfélben lévő új lakás jelenhet meg a kínálatban, hanem évről-évre tízezres nagyságrendben zúdulhatnak a piacra.

Véleményem szerint ez a várható kínálati volumen, amelynek nyilván csak egy része jelenik majd meg a fővárosban, már alkalmas lehet arra, hogy érdemi változásokhoz, tisztuláshoz vezessen a budapesti használt lakások piacán. Feltéve persze azt, hogy az 5%-os áfa visszavezetése nem okoz majd olyan emelkedést az építőanyagárakban és a munkaerőköltségben, valamint a kivitelezők a nettó árak növelésével nem nyelik be részben az áfacsökkentés hatását, mint ahogy láthattuk a korábbi években. Ezek teljesülése esetén ugyanis borítékolható az új lakások további drágulása, amely húzhatja magával a használt lakások árait is, főleg akkor, hogyha további célzott kormányzati intézkedésekkel élénkítik majd a keresleti oldalt. Ez egyébként az elmúlt hetek híráramlása alapján borítékolható.

FONTOS HANGSÚLYOZNI, HOGY AMIKOR AZT MONDOM, HOGY A MOSTANI BEJELENTÉS HATÁSÁRA ÉRDEMI VÁLTOZÁSOK JÖHETNEK A HASZNÁLT LAKÁSOK ESETÉBEN BUDAPESTEN, AKKOR NEM ARRA GONDOLOK, HOGY AUTOMATIKUSAN ÁRESÉS LESZ A SZEGMENSBEN.

Hanem arra, hogy az az anomália, amelyeknek évek óta szemtanúi lehetünk, végre háttérbe szorulhat, akár javarészt el is tűnhet a piacról. Látni kell ugyanis azt, hogy a kevésbé jó adottságú használt lakások kiválóan elevickéltek a folyamatosan dráguló új lakások és a jó állapotú, felújított használt lakások farvizén. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy a használt lakások árazásában sokszor egyáltalán nem volt érdemi különbség Budapesten. Az eladók az árképzés során nem, vagy csak kis mértékben vették figyelembe az ingatlanjuk állapotát, műszaki felszereltségét, elosztását, elhelyezkedését, vagy éppen tájolását. Ebben véleményem szerint két dolog játszotta a főszerepet:

Egyrészt nincs kultúrája annak Magyarországon, hogy egy lakás értékesítése, vagy éppen megvásárlása előtt szakember, értékbecslő segítségét kérjük. A legtöbben az adott kerület, környék, utca kínálati áraiból indulnak ki akkor, amikor saját ingatlanjukat meghirdetik, vagy vásárolnak. Problémát jelentett az is, hogy a jutalékért dolgozó ingatlanközvetítők, akinek egyébként a legtöbb esetben van tapasztalatuk az árazásban, nem voltak érdekeltek a reálisabb irányárak kialakításában. Minden annyit ér a piacon, amennyiért megveszik alapon mosták a kezüket és ez az elv működött is a fentebb leírtak miatt. Természetesen a jelenség kialakulásában az eladók hozzáállása is szerepet játszott, szakmai alapon hiába mondta az értékbecslő, vagy az ingatlanközvetítő, hogy a kevésbé jó adottságú használt lakásának értéke reálisan az elképzelt irányár alatt van. A tulajdonos érzelmi és anyagi okokból nyilván a magas árképzésben volt indokolt, és amikor a megállíthatatlanul emelkedő árak miatt végre vevőre talált az ingatlanja, a saját álláspontját látta igazoltnak.

Másrészt a tartósan emelkedő piacon, a szűkös kínálat mellett, a vevők hajlandóak voltak elfogadni az eladók által szabott árakat a használt lakások piacán még úgy is, hogy sok esetben nem volt érdemi különbség a jó és a rosszabb adottságú használt lakások árazása között.

A hatalmas mennyiségben és tartósan piacra kerülő új lakások viszont változást hozhatnak ebben a tekintetben a piacon. Nehéz azt elképzelni, hogy bővülő kínálat mellett, a vevők hajlandóak lesznek a rosszabb adottságú használt lakásokért közel annyit fizetni, mint egy jó adottságú használt lakásért, vagy érdemben nem kevesebbet, mint egy új építésűért. Azt viszont nagyon is könnyen el tudom képzelni, hogy a tulajdonosok végül nem lesznek hajlandóak árat csökkenteni, részben a korábbi évek tapasztalataiban, részben pedig az utóbbi napokban belengetett használt lakások felújításához kapcsolódó támogatásokban bízva. Utóbbival kapcsolatban persze felmerül a kérdés, miért venne valaki leromlott állapotú használt lakást, hacsak a különleges lokációja ezt nem indokolja (mondjuk a belvárosban, ahol a rendelkezésre álló szabad telkek hiányában nem várható érdemi darabszámú új lakás megépülése) felújítási célra úgy, hogy a felújítás végén a bekerülési költség és a felújítás költsége együttesen meghaladja a piacon elérhető más alternatívákét.

Hogyha nem következik be érdemi változás a fenti anomáliában, akkor biztos vagyok abban, hogy a rosszabb adottságú használt lakások esetében még látványosabban megnő majd az átlagos értékesítési idő és egyre több beragadt lakással találkozhatunk majd a budapesti lakáspiacon.

Címlapkép forrása: MTI/Balogh Zoltán
Forrás: portfolio.hu